Depuis l'annonce des nouvelles conditions de vente pour les enchères publiques via Biddit, il est possible qu'une partie des "honoraires et frais" soit facturée à l'acheteur lors de l'attribution. Pour répondre à cela, nous proposons le modèle "Facture Biddit forfait acquéreur" (code : BIDDITFA). Il permet d'établir une facture à partir de la différence entre le forfait payé par l'acquéreur et les droits d'enregistrement calculés.

REMARQUE : Pour l'instant, vous devrez encore fournir manuellement le calcul d'enregistrement. Comme indiqué précédemment, nous attendons toujours des réponses de Vlabel et le SPF Fin.

Le nouveau modèle apporte quelques nouveautés. Veuillez lire attentivement le guide suivant.

Nouveaux paramètres

Afin de limiter le nombre de lignes possibles dans les différents blocs de la feuille de frais d'acte, plusieurs nouveaux paramètres de "type" ont été ajoutés : 

• Pourcentage d'enregistrement : ce paramètre remplace plusieurs choix de pourcentages dans les blocs roses pour l'enregistrement. Vous choisissez le droit d'enregistrement applicable dans le menu déroulant. Notez que la valeur par défaut du paramètre est de 0 %, vous devez donc saisir un pourcentage pour obtenir un calcul correct. Pour cette raison, nous avons placé ce paramètre en haut pour souligner son importance. Tenez compte du message mentionné précédemment selon lequel l'enregistrement n'est actuellement pas calculé, mais vous devez quand même remplir le paramètre pour déterminer le forfait de l'acheteur.

• Frais administratifs : Vous choisissez ici les frais administratifs applicables à l'attribution Biddit au vendeur (modèle FFA BIDDIT). Ici aussi, vous pouvez faire le bon choix via un menu déroulant. Notez que depuis 2023, ce coût a son impact sur le calcul d'enregistrement et le forfait que l'acheteur doit payer. La valeur par défaut est de 750.

• Barème Bis 0=Non 1=Oui : Si le barème bis s'applique, cochez 1 ici. Notez que depuis 2023, ce coût a son impact sur le calcul d'enregistrement et le forfait que l'acquéreur doit payer. La valeur par défaut est de 0.

Notez que la description du paramètre "Abattement 0=Non 1=Oui" a été remplacée par "Réduction d'enregistrement 0=Non 1=Oui". Il garde la même signification dans le calcul.

Feuille de frais d'acte

Ci-dessous, vous trouverez un exemple de la feuille de coûts de l'acte BIDDITFA, une feuille de frais d'acte destinée à la facturation des "Honoraires et frais" au nom de l'acquéreur.

Pour parvenir à ce résultat, nous avons rempli les paramètres suivants :

Dans le bloc gris 'Forfait acquéreur', le premier bloc de la feuille de frais d'acte, nous trouvons la somme forfaitaire que l'acheteur doit payer sur le prix de vente offert (ici 200 000 EUR) et le pourcentage appliqué pour l'enregistrement (ici 12 %). Le pourcentage que l'acheteur doit payer sur ce prix et sur l'enregistrement est de 14,25 %. Il s'agit d'un bloc gris, ce qui signifie qu'il n'est pas comptabilisé, mais il est néanmoins important qu'une valeur correcte soit indiquée ici, au sinon la feuille de frais d'acte ne sera pas correcte. Remarque : il peut y avoir une réduction sur ce taux forfaitaire si le barème K bis ou des frais administratifs de 550 euros s'appliquent.

Il faut ensuite déduire de ce montant forfaitaire l'enregistrement provisionné (cela se fait automatiquement), dans notre exemple 24.000 EUR dans le bloc rose de l'Enregistrement. La valeur résiduelle correspond aux "Honoraires et frais", TVA comprise. Dans le bloc vert "Honoraires et frais" au bas de la feuille de frais d'acte, le montant de la TVA a déjà été déduit pour n'être transmis au client qu'au moment de la facturation. De même, vous pouvez constater que le total de la feuille de frais d'acte (champ jaune en bas à droite) correspond au bloc "Montant forfait acquéreur".

Pour expliquer VLABEL, la ligne "% d'enregistrement" dans le bloc d'enregistrement implique le calcul "complexe" de la différence entre les frais stipulés et les frais légaux en plus du montant de base. Dans le bloc d'Enregistrement VLABEL, la ligne "% enregistrement" est le nouveau calcul "simple", la ligne "% enregistrement (>1,5 % frais)" est le même calcul complexe que ci-dessus que l'Enregistrement applique lorsque les frais sont supérieurs à 1,5 % du montant de base. Ces lignes ne contiennent pas encore de formules.

Mention spécifique sur la facture

La facture doit contenir la mention spécifique que l'acheteur participe aux coûts. Cette mention est automatiquement rajoutée pour les feuilles de frais d'acte BIDDITFA.
 

Les adaptations de la feuille de frais d'acte pour le vendeur (modèle BIDDIT)

Des modifications ont été apportées au modèle BIDDIT, la feuillle de frais d'acté pour le vendeur. Le bloc 'Honoraires et frais acquéreur' a été rajouté en dessous du bloc 'normal' des honoraires. 

Lorsque vous émettez une facture à l'intention de l'acheteur, vous devez copier manuellement le montant opposé (en négatif) de la feuille de frais d'acte du modèle BIDDITFA dans ce bloc. En effet, vous ne devez pas facturer deux fois ces honoraires (et dépenses). 

Note de bas de page

Une note de bas de page importante à propos de l'ajout du nouveau modèle de calcul d'actes BIDDITFK. Jusqu'à la fin de 2023, il existe un droit de vente de 5 % et 6 % en Flandre et en Wallonie, à partir de 2024, ces pourcentages cesseront d'exister en Flandre.

Cependant, dans les deux régions, une «réduction» possible s'applique à ces pourcentages. En Flandre, sous forme de réduction de droits, en Wallonie sous forme d'abattement. Une méthode de calcul qui est différente et ne peut pas être intégrée techniquement dans une même formule.

Comme le droit de vente de 5 % et 6 % en Flandre cessera de toute façon de s'appliquer fin de cette année, nous avons choisi de retirer les réductions de droits respectives de 4 800 EUR et 5 600 EUR de la formule afin qu'elles ne gênent pas le calcul de l'abattement wallon.

Conclusion : Si vous êtes dans la situation exceptionnelle où un acheteur privé souhaite et peut bénéficier d'une facture avec le droit de vente flamand de 5% ou 6% avec une réduction de droits via Biddit, vous devrez déduire manuellement la réduction respective de 4800 EUR ou 5600 EUR pour la ligne «Forfait acheteur» dans le bloc gris et pour la ligne choisie dans le bloc «Enregistrement VLABEL».

Remarque : La réduction de droits de 960 EUR et 2800 EUR pour un droit de vente flamand de 1% et 3% est calculée correctement si elle est applicable.